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Prima di mettere in vendita un immobile c’è una cosa che, più di tutte, bisogna fare bene: dargli il giusto valore.
Ed è proprio qui che, molto spesso, nascono le prime discrepanze tra agente immobiliare e proprietario.
Da una parte c’è il venditore, che conosce la propria casa, ci ha vissuto, l’ha curata e inevitabilmente la considera speciale. È normale quindi pensare: “La mia casa è più bella delle altre e vale di più.”
Dall’altra c’è l’agente immobiliare, che deve guardare quell’immobile con un occhio diverso: non con gli occhi di chi lo ha vissuto, ma con quelli di chi deve riuscire a venderlo sul mercato.
E attenzione: questo non significa necessariamente cercare di attribuirgli un valore più basso per venderlo prima.

Il vero obiettivo deve essere individuare il valore più corretto possibile.

Dare un valore ad un immobile non è una scienza esatta.
Non esiste una formula matematica capace di stabilire in maniera assoluta quanto valga una casa, ma è un insieme di fattori.
Ogni immobile è un pezzo unico e può avere caratteristiche che ne modificano significativamente il valore, anche rispetto ad un appartamento che si trova nello stesso palazzo.

La superficie, per esempio, è importante, ma non è tutto.
Conta il piano, la luminosità, gli affacci, lo stato di manutenzione e la distribuzione degli spazi, la presenza di balconi o terrazzi, la qualità della ristrutturazione, l’esposizione, la presenza di ascensore.
E ancora: cantina, posto auto, box, pertinenze, servizi, collegamenti, scuole, trasporti pubblici e tutto ciò che rende quella posizione più o meno interessante per chi sta cercando casa.

Ogni dettaglio può fare la differenza.

Una corretta valutazione non dovrebbe quindi limitarsi a guardare qualche annuncio su un portale immobiliare e fare una media dei prezzi al metro quadro.
Quello è solo un punto di partenza.

Il vero lavoro consiste nell’analizzare attentamente tutte le caratteristiche dell’immobile e confrontarle con ciò che il mercato sta realmente esprimendo.
Da una parte analizziamo gli immobili simili attualmente in vendita nella stessa zona.

Ma c’è un dato ancora più importante: gli immobili realmente venduti negli ultimi mesi.

Perché un immobile oggi in vendita ci dice quanto un proprietario chiede.
Un immobile venduto ci dice, invece, quanto il mercato ha effettivamente riconosciuto.

Ed è una differenza enorme.

La nostra Analisi Comparativa di Mercato

È proprio dall’insieme di tutte queste informazioni che nasce quella che noi chiamiamo Analisi Comparativa di Mercato.

Non un semplice numero.
Non una valutazione fatta velocemente.
Ma un’analisi che mette insieme:

• caratteristiche dell’immobile;
• piano ed esposizione;
• metratura e distribuzione degli spazi;
• stato interno e qualità della ristrutturazione;
• luminosità e affacci;
• balconi, terrazzi e spazi esterni;
• cantina, box, posto auto e altre pertinenze;
• qualità dello stabile;
• posizione e servizi presenti nella zona;
• immobili simili attualmente sul mercato;
• immobili realmente venduti negli ultimi mesi.

Tutti questi elementi vengono messi insieme per arrivare a quello che riteniamo essere il posizionamento più corretto dell’immobile sul mercato.

L’esperienza fa la differenza

E poi c’è un elemento che nessun algoritmo può sostituire completamente: l’esperienza dell’agente immobiliare.

Dopo tanti anni passati ad analizzare immobili, incontrare acquirenti, gestire trattative e osservare il comportamento del mercato, si sviluppa inevitabilmente un occhio diverso.
Un occhio che riesce a cogliere quelle differenze che magari non emergono immediatamente dai numeri, ma che possono influenzare concretamente la percezione e il valore di una casa.

Ed è proprio qui che, secondo me, si vede la differenza tra una semplice valutazione immobiliare e una vera analisi professionale.

Il prezzo giusto è quello che il mercato è disposto a riconoscere

Il nostro compito non è dire al proprietario quello che vuole sentirsi dire.
Il nostro compito è spiegargli, con dati, esperienza e conoscenza del mercato, quale può essere il valore più corretto per mettere il suo immobile nelle condizioni di essere venduto.

Perché partire da un prezzo troppo alto può significare perdere tempo, bruciare opportunità e dover successivamente correggere il prezzo.
Partire da un prezzo troppo basso, allo stesso modo, significa rischiare di non valorizzare correttamente un patrimonio importante.

La strada giusta è quella dell’analisi, della conoscenza e dell’equilibrio.

E alla fine torno sempre al mio mantra, quello che mi accompagna nel lavoro ogni giorno:

comunque vada, sarà sempre il mercato a fare il prezzo.

Noi possiamo studiarlo, interpretarlo, conoscerlo e anticiparne le dinamiche.
Possiamo mettere sul tavolo esperienza, dati e professionalità.
Ma sarà sempre l’incontro tra domanda e offerta a dirci il valore reale di una casa.

Ed è per questo che, prima di mettere un immobile sul mercato, non facciamo semplicemente una valutazione. Facciamo un’Analisi Comparativa di Mercato.